Реальные риски договора «okazjonalnego najmu»

Что такое «наем оказиональный» (najеm okazjonalny) — аренда жилья по договору временного найма сроком до 10 лет, собственником которого является физическое лицо, не ведущее коммерческую деятельность, связанную с арендой жилья.

Обязательные приложения к данному виду договора при его заключении:

• Заявление арендатора о его согласии на добровольную «экзекуцию» (poddanie ekzekucji).
• Указание арендатором другого (альтернативного) жилья, в которое он сможет переехать в случае исполнения экзекуции относительно него или после окончания срока аренды.
• Заявление владельца/совладельца альтернативного для арендатора жилья о согласии на его переезд и дальнейшее проживание у владельца/совладельца альтернативного жилья.

Заявление арендатора о добровольном исполнении экзекуции, в форме нотариального акта, происходит у нотариуса. Максимальное вознаграждение нотариуса за составление заявления, по закону, не должно превышать 1/10 минимальной заработной платы (от июля 2024 года минимальная з.п. 4300,00 злотых).

Остановлюсь на понятии «добровольная экзекуция». Речь идет о виде перестраховки для арендодателя. Суть в том, что если арендатор будет не в состоянии оплачивать аренду (напомню, по закону минимум 3 полных периода оплаты) и не покинет объект аренды, арендодатель по упрощенной и ускоренной судебной процедуре получает исполнительную клаузулу (klauzulę wykonalności), что в соответствии с законодательством должно занять у суда до 3-х недель. После получения исполнительной клаузулы на нотариальном акте, арендодатель направляет дело к судебному приставу (komornik sądowy). Судебный пристав затем принимает меры, в соответствии с которыми вызывает должника к добровольному освобождению занимаемого жилья в установленный срок. По безрезультатному истечении этого срока, пристав предпринимает необходимые действия для выселения недобросовестного арендатора и поиска его финансовых источников для покрытия задолженности по аренде.

Так много говорят о выгоде от этого вида договора для арендодателя, но немногие раскрывают тему эффекта одной формальной ошибки. А именно: при заключении договоров okazjonalnego najmu закон возлагает на собственника обязанность сообщить об этом факте налоговую службу. С момента передачи арендатору квартиры/дома, у него есть 14 дней на это. Фокус для арендатора в том, что если собственник не выполнит этот долг, вид аренды из «оказионального» автоматически становится обычным договором аренды без специфических особенностей. Для арендодателя это значит, что экзекуция невозможна. И в случае споров другого характера арендатор может использовать промах с информированием налоговой как аргумент против арендодателя. Помните, что арендатор имеет право потребовать от арендодателя предоставления подтверждения подачи информации о заключении договора «оказионального» найма в налоговую.

И в завершение, бонус от юриста (т.е. меня 😉 : даже когда арендодатель сообщит в налоговую о заключении данного вида договора, арендатор не оплачивает аренду полных 3 периода и будет обращение в суд для приведения в исполнение «экзекуции», — арендатор может продолжать проживать в такой квартире/доме и дальше не платить…

Как? Воспользовавшись своим правом подать жалобу (zażalenie) на постановление суда о приведении в исполнение заявления о добровольной «экзекуции», а также ходатайство о приостановке исполнительного производства на время рассмотрения вышеупомянутой жалобы. Подробнее в моем следующем посте…