Аренда и приобретение недвижимости в Польше, Бизнес в Польше, Законодательство на каждый день - 2026-08-31
Сдали квартиру по najem okazjonalny? Вот о каком риске собственники часто узнают слишком поздно
Вы планируете сдать свою квартиру в Польше в аренду и хотите защитить себя от ситуации, когда арендатор может прекратить платить, но продолжит жить в вашей недвижимости?
Вам предлагают заключить umowa najmu okazjonalnego — и кажется, что проблема решена…
Действительно, najem okazjonalny даёт собственнику дополнительные инструменты защиты. Но (!) есть важный нюанс: одной подписи под договором недостаточно.
Одна формальная ошибка при оформлении договора может существенно осложнить последующее выселение арендатора. А в конфликтной ситуации именно такие детали часто становятся решающими.
Кейс
Купили недвижку, передали в аренду.
Первые несколько месяцев всё идёт нормально. Затем арендатор перестаёт платить. Сначала задерживает один платёж, затем второй. Вы связываетесь с ним, требуете погасить задолженность и освободить квартиру. Но арендатор отказывается выезжать. При этом он продолжает пользоваться вашей квартирой — и задолженность растёт каждый месяц.
Вы проверяете договор и видите, что это najem okazjonalny, а значит, вроде бы предусмотрена возможность так называемого добровольного подчинения исполнению — poddanie się egzekucji.
Но возникает вопрос:
Действительно ли все условия для применения упрощённой процедуры были выполнены?
Именно здесь собственники недвижимости часто обнаруживают проблему слишком поздно…
Вкратце
Что такое najem okazjonalny?
Najem okazjonalny — это специальная форма договора аренды жилого помещения, которая предназначена для собственника-физического лица, не ведущего предпринимательскую деятельность, связанную с арендой жилья.
Договор может заключаться на определённый срок, не превышающий 10 лет.
Его особенность заключается в том, что при соблюдении установленных законом требований собственник получает дополнительные возможности для защиты своих прав при проблемах с арендатором.
К договору должны прилагаться, в частности:
- заявление арендатора о подчинении принудительному исполнению — poddanie się egzekucji;
- указание другого жилого помещения, в которое арендатор сможет переехать в случае исполнения обязательства или окончания аренды;
- заявление собственника или совладельца этого помещения о согласии принять арендатора.
Заявление арендатора о подчинении исполнению оформляется в форме нотариального акта.
На первый взгляд всё выглядит достаточно просто.
Но именно процедура оформления и соблюдение всех формальных требований имеют огромное значение.
Так, что же происходит, если арендатор перестаёт платить?
Представим, что арендатор не оплачивает аренду в течение установленного законом периода и при этом не освобождает квартиру.
Для собственника это уже не просто неприятность.
Это означает:
вы не получаете арендную плату, но ваша квартира продолжает использоваться.
При правильно оформленном najem okazjonalny собственник может использовать предусмотренный законом механизм исполнения заявления арендатора о poddanie się egzekucji.
После получения соответствующего судебного решения и исполнительной клаузулы (klauzula wykonalności) дело может быть передано судебному приставу — komornik sądowy, который предпринимает предусмотренные законом действия по освобождению помещения и взысканию задолженности.
Именно поэтому najem okazjonalny часто воспринимается как серьёзный инструмент защиты собственника. Однако он работает только тогда, когда договор и вся сопутствующая документация оформлены правильно.
Одна формальность может изменить ситуацию
Есть требование, о котором собственники иногда забывают.
При заключении договора najem okazjonalny собственник обязан уведомить налоговый орган о заключении такого договора в установленный законом срок.
В представленном в исходном материале случае речь идёт о сроке 14 дней с момента передачи помещения арендатору.
Почему это важно?
Потому что несоблюдение данного требования может лишить договор специальных преимуществ, предусмотренных для najem okazjonalny.
Иными словами:
вы можете иметь подписанный договор, нотариальное заявление арендатора и все необходимые приложения — но при этом столкнуться с серьёзной проблемой на этапе исполнения.
Арендатор также имеет право потребовать подтверждение того, что собственник выполнил обязанность по уведомлению налогового органа.
Но что делать, если арендатор уже не платит?
Вот здесь ситуация становится особенно неприятной.
Собственник может оказаться в положении, когда:
- квартира занята;
- арендная плата не поступает;
- задолженность увеличивается;
- арендатор не хочет выезжать;
- а собственник не уверен, что все требования для применения процедуры najem okazjonalny были соблюдены.
Самостоятельные попытки решить проблему могут привести к дополнительным ошибкам и затянуть процесс.
Поэтому в такой ситуации важно не только иметь договор, но и правильно оценить всю юридическую конструкцию: сам договор, нотариальное заявление, приложения, уведомления и действия, которые уже были предприняты сторонами.
А если арендатор подал жалобу?
Даже при соблюдении необходимых формальностей процедура не обязательно заканчивается мгновенным освобождением квартиры.
В предусмотренных законом случаях арендатор может использовать процессуальные средства защиты, в том числе подать zażalenie на соответствующее постановление суда и ходатайствовать о приостановлении исполнительного производства на период рассмотрения жалобы.
Именно поэтому фраза: «Najem okazjonalny», значит выселить арендатора будет легко, может создать у собственника ложное чувство безопасности.
Юридическая защита собственника зависит не только от названия договора, но и от того, насколько правильно была проведена вся процедура.
Как юрист может помочь собственнику?
Если вы сдаёте квартиру в Польше или уже столкнулись с проблемным арендатором, задача юриста — не просто посмотреть на последнюю страницу договора.
Необходимо проверить всю ситуацию комплексно.
На этапе заключения договора я могу:
- проверить, подходит ли вам форма najem okazjonalny;
- подготовить или проверить договор аренды;
- проверить обязательные приложения;
- проверить нотариальное заявление арендатора;
- обратить внимание на формальные требования, от которых зависит возможность дальнейшего исполнения;
- проверить выполнение обязательств собственника после заключения договора;
- подготовить документы таким образом, чтобы минимизировать юридические риски в будущем.
Если проблема уже возникла:
Я могу проанализировать договор и документы, проверить, какие требования были выполнены, оценить правовую позицию собственника и подготовить необходимые процессуальные действия.
Это особенно важно, если арендатор уже перестал платить, отказывается освобождать помещение или пытается оспорить действия собственника.
Не ждите, пока задолженность станет большой
Самая распространённая ошибка собственника — обращаться за юридической помощью только тогда, когда проблема уже превратилась в конфликт.
На практике гораздо дешевле и безопаснее проверить договор и процедуру до возникновения спора, чем пытаться исправить последствия неправильно оформленной аренды.
Если вы планируете сдавать квартиру в Польше по najem okazjonalny, хотите проверить уже заключённый договор или столкнулись с арендатором, который перестал платить и не хочет выезжать, я помогу оценить вашу ситуацию и определить дальнейшую юридическую стратегию.
В аренде недвижимости одна небольшая формальная ошибка может стоить собственнику месяцев ожидания и существенных денег. Лучше проверить документы заранее.
Вы также самотоятельно можете подготовиться к ряду юридических дейсвий с помощью моего гайдбука, созданного для читателя с любым образованием))
Законодательный источник: